김동조 경제 블로그

위 그림은 1999년 이후 서울의 주택 가격과 전세 가격의 전년 대비 증가율 추이를 그린 것이다. 두 가격의 증가율은 거의 비슷한 모습으로 스윙하지만 어떤 경우는 집값 상승률이 전세값 상승률보다 높고 어떤 경우는 전세가격의 상승률이 집값 상승률보다 높다. 2016 중반 이후 약 2년은 집값 상승률이 전세값 상승률을 초과하고 있는 시기다. 2008년 금융위기가 있기 전까지 서울의 집값 상승률은 전세값 상승률을 훨씬 초과했고 금융위기가 발생한 후 2009년부터는 전세값의 상승률이 훨씬 높았다. 논리적으로 보면 당연한 일이다. 자산 가격이 오르는 시기에 전세 가격 상승이 집값 상승을 초과하기란 어렵고 금융위기가 발생하면 주택 서비스의 가격은 물론 전세 가격도 하락하지만 만약 금리 하락이 빠르다면 전세 가격의 하락은 제한적인 반면 주택가격은 조정을 받기 때문이다. 전세 가격은 시장 금리에 영향을 받을 수밖에 없지만 그렇다고 전적으로 금리의 함수는 아니다. 그 점은 다소 특이하다고 할 수밖에 없다. 월세는 사실상 전세(에 대한 이자)와 같아야 하지만 월세 가격은 전세 가격만큼 변동성이 크지는 않기 때문이다.

전세 가격의 추이를 금리와 같이 보는 것은 거의 의미가 없지만 집값과 전세가격의 스프레드를 금리와 같은 것은 유의미하다. 이론적으로 보면 금리가 제로(0)라면 집값과 전세가격은 같아져서 스프레드는 제로가 된다. 당연히 금리가 하락하면 집값과 전세가격의 스프레드는 좁혀질 수밖에 없고 금리가 상승하면 둘 간의 스프레드는 벌어진다. 아래 그림은 최근 금리의 고저점에서 집값과 전세가격의 스프레드가 정확히 고점을 기록한 것을 보여준다. 최근 1년간 금리가 다소 오르면서 둘 간의 스프레드는 하락했는데 집값은 최근 전년대비 6.6% 올랐고 전세 가격의 상승은 1.9% 오르는 데 그쳤기 때문이다. 둘 …